Акт приема-передачи квартиры

2

Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи квартиры. Эти два документа — акт и договор — не имеют юридическую силу. Акт фиксирует факт передачи объекта от продавца покупателю. Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Рассмотрим, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры.
Передача недвижимостиГражданский кодекс
Законом предусмотрены определенные требования к сделкам с недвижимостью. Ст.556 ГК РФ оговорено обязательное наличие передаточного акта либо иного документа, подтверждающего это событие. Кроме того, такая сделка всегда осуществляется в письменной форме, а завершенной считается в момент государственной регистрации права.
Итак, вопрос, нужен ли акт приема-передачи квартиры, определен законом. Сведения о фактическом исполнении обязательств могут быть отражены и в соглашении о купле-продаже, но лучше оформить это отдельным документом. На вторичном рынке договор является актом приема-передачи, если в нём прописан факт отчуждения и принятия недвижимости. В противном случае, необходимо составлять отдельную бумагу.
Если же речь идет о первичном рынке, ограничиться договором не получится, акт должен быть подписан сторонами, а приёмка — состояться. Жестких требований к документу не предусмотрено.
Зачем нужен документ
Акт приема-передачи квартиры в новостройке обязателен, так как без него жилое помещение не будет зарегистрировано в Росреестре. Этот же документ нужен для получения налогового вычета в органах ФНС или по месту работы. Во всех остальных случаях при покупке квартиры акт необязателен, если вопрос отчуждения собственности отражен в договоре. Но это не значит, что от него стоит отказываться.
Документ позволяет достоверно установить следующие обстоятельства:
Текущее состояние помещения (наличие мебели, вид входной двери и окон, явные недостатки);
Показания счетчиков (водо/электро/тепло/газоснабжения);
Наличие в квартире имущества, передаваемого вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника, сантехника);
Отсутствие у сторон взаимных претензий по поводу состояния квартиры.
Акт приема-передачи при ипотеке (на первичном рынке) необходим, чтобы отчитаться перед банком. Форма документа законодательством не установлена. Но, исходя из сложившейся практики, в нем должны быть характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект. У банка могут возникнуть вопросы, если акт приема-передачи не подписан. Если договором предусмотрено его обязательное наличие, соглашение может быть расторгнуто по инициативе кредитора.
Разновидности актов
Виды актов приема-передачи зависят от того, между кем заключается сделка, а также от типа недвижимости:
Первичный рынок. Одной стороной является застройщик или его представитель, а второй — покупатель. Полномочия продавца должны подтверждаться доверенностью, без которой акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) не имеет юридической силы.
Вторичное жилье. Обе стороны, как правило, граждане. Необходимо, чтобы были отражены их роли: продавец, покупатель или представитель одного из участников сделки, паспортные данные.
Комната. Важно, чтобы лицевые счета собственников были разделены. Акт приема-передачи комнаты должен позволять идентифицировать недвижимость.
Доля. Фиксируется лишь та часть, которая отчуждается по договору (если помещение разделено). В акте придётся обозревать всю квартиру или дом, если доли не выделены в натуре. Целесообразно привлечь второго собственника.

Выделение долей в натуре — это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т.д.
Что отразить в документе
У застройщиков окончательный и промежуточный акт приема-передачи предусмотрен в типовой форме. Однако в него могут вноситься коррективы по желанию покупателя. В частности, стоит отразить недоделки и сроки их устранения (смотровой лист).

В документе можно отразить следующее:
Дата и место подписания;
Данные сторон, позволяющие их идентифицировать;
Место расположения объекта;
Фактическое состояние недвижимости (новостройка, вторичный рынок);
Данные о наличии/отсутствии ремонта;
Сведения об инженерных сетях (стационарный телефон, газоснабжение, электричество, отопление и прочее);
Наличие или отсутствие задолженности перед поставщиками услуг, по коммунальным платежам;
Фактические показания счетчиков.

Когда подписывается акт, могут быть изготовлены фотоснимки. Об этом тоже целесообразно указать в тексте документа.
Обязательные требования к акту:
Время, место составления и подписания;
Существование минимум в двух экземплярах;
Все копии должны быть идентичными, иметь рукописные подписи;
В документе прописываются данные, позволяющие определить стороны или их представителей.
Передача комнаты, доли в праве собственности
Законодательством предусмотрен особый порядок отчуждения части недвижимости, у которой два собственника и более. Первоочередное право приобретения объекта относится к остальным дольщикам. Что касается акта приема-передачи доли квартиры, то на этот счет в законе ничего не сказано. Соответственно, он составляется по тем же правилам, что и для всего жилья.
Акт приема-передачи квартиры при дарении не является обязательным, но его тоже можно подготовить и подписать. Ведь для безвозмездной передачи объекта он уже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Значит, состояние квартиры, наличие инженерных сетей и прочее может быть отражено непосредственно в договоре дарения.
Распространенные ошибки
Главная оплошность, которую совершают покупатели — это заключение договора без акта. Суды занимают такую позицию: если приобретатель недвижимости подписал соглашение и взял ключи, значит, претензий у него не было. А в это время продавец может вывезти из квартиры мебель (если ее наличие в договоре не отражено) и даже заменить плиту и сантехнику на более дешевые. Возможны и другие ошибки.
Использование типового документа
Конечно, можно скачать простой образец акта приема передачи квартиры в Word, но он должен подходить для определенной ситуации. Велик риск, что какой-то важный нюанс, принципиальный для одной из сторон, будет упущен.
Слепая передача
Обязательно нужен акт приема-передачи квартиры с показаниями счетчиков, а проверить их можно лишь в помещении. Подписание документа без сверки значений может повлечь риски как для продавца, так и для покупателя. Рекомендуется также составлять документ непосредственно перед заключением договора. Например, при показе квартиры риэлтором в ней будет одна мебель и техника, а в акте — отражена другая.
Отсутствие второй стороны
Односторонний акт приема-передачи тоже имеет место быть. Он может применяться застройщиком если в течении 2 месяцев приемщик необоснованно уклоняется от подписания документа. Если же застройщик не подписывает документ приема-передачи, не желая устранять недоделки, то необходимо обращаться с исковым заявлением в суд. Без решения о понуждении продавца (покупателя) к передаче недвижимости, сделку не получится зарегистрировать в органах Росреестра.
Отказ от отражения дефектов при приеме квартиры у застройщика
На первичном рынке жилья к акту прилагается смотровой лист, где указываются недоделки. Приёмка помещения производится с оговорками, что в будущем дает права либо требовать устранения недостатков, либо взыскать компенсацию. Если в смотровом листе претензий не отражено, доказать правоту в будущем станет сложно.
Итог
Как правило, без акта не обойтись. Отчуждение недвижимости подчиняется ряду особенностей, установленных Гражданским кодексом. Допускается договор купли-продажи без акта приема-передачи, если речь идет о вторичном рынке. В соглашении должен быть отражен факт как отчуждения, так и принятия недвижимости, отсутствие взаимных претензий.
Для первичного рынка ограничиться одним лишь договором не удастся. Акт приема-передачи квартиры от застройщика понадобится как для регистрации, так и для получения налогового вычета, передачи банку при ипотеке. Законом жестко не установлены требования к содержанию документа, но в нём следует закрепить важнейшие аспекты, позволяющие идентифицировать объект, его текущее состояние, показания счетчиков и прочее.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

*

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ Мы используем информацию, сохраненную с помощью файлов cookie и аналогичных технологий, в том числе для рекламных и статистических целей и для адаптации нашего сайта к индивидуальным потребностям пользователей. Они также могут использоваться рекламодателями, сотрудничающими с нами, исследовательскими компаниями и поставщиками мультимедийных приложений. Принять Подробней