При определении рыночной стоимости земли объектом оценки является территория или поверхность земной коры с расположенными на ней почвенным слоем и растительностью. Нематериальные активы, которые дают права на использование земельных участков в определенных целях (право застройки, земельные паи, доли и др.), также считаются объектом оценки.
Процедура может производиться следующим образом:
- строительный объект
- объект природы;
Ограниченная территория или земельный участок, которые могут быть полезны людям в различных целях (проживание, получение прибыли от использования земли) – объекты недвижимости. Процедура оценки в данном случае может быть проведена как на застроенных, так и не застроенных участках земли. К ним можно отнести лесные и сельскохозяйственные угодья, территории прудового хозяйства и многолетних насаждений. Сама по себе земля не является предметом оценки земельного участка. Фактически оценщик определяет объем правомочий, которые обретаются вместе с различными правами на данную территорию и приносят определенную выгоду.
Среди существующих показателей оценки стоимости земли, самыми распространенными являются:
- рыночная стоимость участков земли, которые являются собственностью, так называемого, «полного» права собственности;
- рыночная стоимость прав лишь частичного пользования землёй, участками земли, а также права арендодателя (владельца земли, сдаваемой в наем), в случае продажи прав (цена права кратковременной аренды и аренды на длительный срок, цена права возведения построек, цена права концессии и др.);
- стоимость, расчет которой производится исходя из рыночной стоимости (для определения величины налога, залоговая стоимость и т.д.)
- стоимость долгосрочных вложений;
- стоимость используемого в данный момент участка земли;
- стоимость участка земли в комплексе с возведенным на нем строительным объектом;
- стоимость невыделенного земельного пая;
- стоимость ограниченного участка земли с правом общего пользования;
- выкупная стоимость участков земли, кадастровая стоимость и т.д.
При определении рыночной стоимости земельного участка в расчет не берутся постройки, имеющиеся на нем в данный момент. Дело в том, что расчет рыночной стоимости земли производится не из существующего или текущего использования участка земли, а исходя из наиболее эффективного его использования. В этом и заключается особенность определения рыночной стоимости.
